Após buscar mais informação sobre as irregularidades do condomínio, o síndico se defronta com um novo obstáculo e surge a questão: “agora sei do problema, o que fazer?”
Inicialmente, aconselhamos aos síndicos, seja de condomínio novo ou antigo, grande ou pequeno, convocar quantas assembléias forem necessárias, dando assim clareza à administração, ao mesmo tempo que divide com todos a tomada de decisão sobre casos críticos.
Tendo um laudo técnico (tipo inspeção predial) em mãos, que aponta os problemas encontrados no condomínio, o síndico deve convocar uma assembléia para determinar as prioridades de execução das obras necessárias, tomando-se como base as prioridades (graus de riscos) trazidas no laudo contratado.
Para melhor andamento da gestão, deve ainda levar previamente à assembléia uma noção de custos, sendo esta forma importante para se obter maior responsabilidade de todos na deliberação. Oportuno salientar que não se trata de aprovação do custo da obra, mas sim de uma noção geral de gastos. As decisões vêm após a aprovação das prioridades, e será objeto de nova assembléia para a escolha dos orçamentos.
Na fase de orçamentos a necessidade apontada pelo técnico que elaborou o laudo do condomínio será o escopo da cotação entre as empresas, facilitando assim a análise dos valores e equilíbrio entre os serviços a serem prestados.
As cotações devem ser levadas para deliberação em assembléia, sendo certo que o conselho deverá previamente se manifestar sobre qual empresa e serviço consideram mais adequados ao condomínio.
É importante lembrar ainda que a contratação seja feita por escrito, por meio de contrato, e caso necessário que a empresa contratada apresente responsável técnico e projeto dos serviços a serem executados, evitando-se assim maiores transtornos ao condomínio.
Em resumo: Evitando riscos desnecessários de assumir para si responsabilidade maior que a exigida, o síndico deve dividir com a assembléia algumas deliberações importantes, haja o quorum que houver. Mesmo que não dependa algumas decisões de quorum específico, não há como se desqualificar as deliberações tomadas em uma assembléia que irá basear as tomadas de atitudes do administrador/síndico.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
Advogado, Consultor Jurídico Condominial e Sócio Consultor da DS&S Consultoria Condominial
cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br
