Os condomínios estão cada vez mais complexos, maiores e consequentemente…, mais difíceis de (bem) administrar.
É o que parece a quem não está preparado para exercer esta atividade.
Hoje em dia são inúmeros os itens e necessidades que integram a vida condominial, tanto como edificação, como comunitária.
A administração tem sob sua responsabilidade manter e ainda valorizar estes patrimônios cuidando dos diversos aspectos que compõem um condomínio, como: manutenção, segurança, atualização tecnológica, benfeitorias, gestão de mão de obra, contratações e ainda, zelar e assegurar o cumprimento de todas as obrigações legais e documentais que por sua vez, ao longo destes últimos anos, passaram por diversas modificações e interpretações, muitas oriundas do Novo Código Civil.
Em muitos edifícios, são escassos os candidatos ao cargo de síndico, principalmente nos condomínios de médio e alto padrão, por diversos motivos, como desinteresse, falta de tempo ou conhecimento para desempenho da função. Desta forma, a alternativa é contratar um profissional qualificado para assumir tais responsabilidades. Por tais motivos cresceu a procura e a contratação de síndicos profissionais.
Este interesse conduziu os meios de comunicação: tv, rádio, jornais, revistas e mídias eletrônicas a realizarem diversas reportagens e programas sobre a moderna administração condominial que, com isso, criou-se uma repercussão ainda maior sobre o assunto.
Qual a diferença entre um síndico profissional e um síndico tradicional?
As atribuições e responsabilidades legais são únicas, porém o síndico tradicional é eleito, desenvolve a função quase sempre de forma não específica. Já o profissional é contratado e realiza a atividade com dedicação integral, dentro e fora do condomínio.
Como regra, o síndico profissional pauta pelo respeito, pela ética e cumprimento ao contrato que firmou com o condomínio, pois ele é um prestador de serviços do condomínio que é seu cliente e a quem deve obrigações, e tem que apresentar resultados.
Atribuições e responsabilidades do síndico
– Exercer a gestão interna do condomínio no que concerne a: vigilância, moralidade e segurança, podendo contratar uma administradora para auxiliá-lo nessa função.
– Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com as verbas orçamentárias do ano, em acordo com as leis vigentes e relativas à categoria, com data-base em outubro de cada ano;
– Identificar e escolher empresas prestadoras de serviços ou terceirização e ainda, acompanhar a execução das obras e serviços contratados, atestando os cumprimentos;
– Convocar as assembléias gerais dos condomínios;
– Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários em defesa dos interesses comuns;
– Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial, ou administrativo, de interesse do condomínio;
– Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e determinações das assembléias;
– Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns além de zelar pela prestação dos serviços que interessam ao condomínio;
– Elaborar a previsão orçamentária de cada período;
– Cobrar e arrecadar dos condôminos as suas contribuições (quotas partes, despesas ordinárias, extraordinários e fundos);
– Prestar contas na assembléia geral ordinária do condomínio;
– Guardar toda documentação administrativa, bancária, técnica, fiscal, previdenciária e trabalhista;
– Identificar/contratar apólice de seguro de toda a edificação contra risco de incêndio e outras variações;
– Aplicar, cobrar e recolher as multas estabelecidas em lei, convenção ou regimento interno.
Regulamentação
A atividade de síndico profissional não é regulamentada, porém não há legislação que a proíba.
Segundo especialista do setor, nos últimos anos, aumentou o interesse dos habitantes e moradores pelos assuntos condominiais, isso devido à disponibilidade das informações, cursos, palestras e eventos, e desta forma fazendo com que o cargo de síndico tornar-se mais disputado e a administração melhor observada e fiscalizada, e assim os casos de desvios mais difíceis de ocorrerem.
Perfil do síndico profissional
São importantes as seguintes características:
– Possuir experiência teórica e prática na administração de condomínios.
– Comunicativo.
– Gostar e saber lidar com público e situações de conflito.
– Liderança.
– Organização.
– Boa presença e disposição.
– Flexível e negociador.
– Ser atento e observador.
Vantagens com um síndico profissional
Liberação de espaço – Normalmente não reside no condomínio.
Experiência – Tem muito mais vivência prática e conhecimento teórico do que um síndico tradicional,
Documental – Por meio de um contrato de trabalho é explicitado os compromissos entre as partes e o respectivo salário para exercer a função.
Portifólio – O síndico profissional depende de suas referências. As positivas são geradoras de novas contratações; se negativas, sua vida profissional invariavelmente é curta, e ele portanto tem fundamental interesse em realizar o melhor trabalho.
Imparcialidade 1 – Não há relação pessoal com administradora ou com outros prestadores de serviços, desta forma, fiscaliza com rigor o cumprimento das obrigações bem como aponta e corrige falhas na administração.
Imparcialidade 2 – Não há relacionamento pessoal com moradores evitando-se assim, amizades e protecionismos.
Imparcialidade 3 – Igualmente, não há proximidade pessoal com funcionários. O síndico profissional simplesmente fiscaliza a rotina e o cumprimento dos trabalhos desses funcionários.
Os resultados práticos e econômicos são sempre favoráveis com a adoção do síndico profissional.
Procedimentos para contratar um síndico profissional
1- Solicite currículo atualizado.
2- Obtenha e constate referências.
3- Marque uma entrevista com o candidato
4- Solicite proposta “detalhada” por escrito.
5- Solicite ao profissional, inscrição na Prefeitura e no INSS.
6- Solicite Atestado de Antecedentes.
7- Solicite uma minuta de contrato de prestação e constate se atende o que foi tratado.
O síndico profissional e as administradoras
O síndico profissional não substitui os serviços de uma administradora, a não ser que ele atue pelo sistema de autogestão (não recomendável).
Algumas administradoras oferecem esse serviço “embutido”, apresentado como um diferencial aos clientes. Vale ressaltar que essa centralização não é recomendável, pois ela poderá atender a outros interesses e conveniências que não são para o condomínio.
Outras oferecem síndicos como parceiros, sendo que nesses casos os síndicos profissionais não têm vínculo com a administradora, são meramente indicados.
Também são encontradas administradoras contrárias à figura do síndico profissional. Nesses casos fica a dúvida quanto ao interesse da administradora que não quer ter entre ela e o condomínio, a fiscalização de um profissional qualificado e conhecedor, fato que irá dificultar e até impedir procedimentos inadequados e prejudiciais contra o condomínio.
O fato é que a função “síndico profissional” é dia-a-dia crescente.
Boas administradoras, associadas a bons síndicos trabalhando em conjunto, quem ganha são os condomínios que terão uma administração rápida, moderna e voltada ao desenvolvimento patrimonial e evolução da qualidade de vida condominial.
Síndico contribui para a Previdência?
O síndico deve contribuir para a Previdência Social (como contribuinte individual). Com a promulgação da Lei nº 9.876/99, os síndicos foram classificados como contribuintes individuais (quando recebam alguma remuneração do condomínio). Assim, devem se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte.
O condomínio também recolhe a contribuição de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração ou isenção da cota condominial concedida a síndico e pagamentos efetuados a outros contribuintes individuais que lhe prestem serviços (art. 1º da Lei nº 9.876/99, alterando os artigos “21 e 22”, III, da Lei nº 8.212/91), bem como efetuar a retenção de 11% sobre o limite máximo do salário de contribuição (Lei nº 10.666/03). Na Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações á Previdência Social – GFIP deverá ser informado no campo “27” o número do cadastro no PIS/PASEP ou da inscrição do síndico como contribuinte individual (Resoluções nºs. 637/98 e 689/99 do INSS). Importante salientar que, atualmente é possível a pessoa física ser filiada á Previdência em relação a mais de uma atividade remunerada, como no caso do sindico que também trabalhe fora do condomínio (base legal: Decreto nº 3.452/00).
Principais leis que regem os condomínios
Tanto o síndico profissional ou o convencional deve zelar pelo cumprimento ao estabelecido pelas leis citadas abaixo bem como seguir e atender as decisões das assembléias, convenção, bem como o regulamento interno do condomínio.
Lei 4.591 (Lei do condomínio)
Lei 8.245 (Lei do inquilinato)
Lei 10.406 (Novo Código Civil)
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Mauricio Jovino
Síndico Profissional/Consultor de Condomínios e Palestrante.
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