Cotidiano

STF confirma ser ilegal cobrar taxa de não associado

por Kênio Pereira

Irregularidades em loteamentos fechados

Loteadoras que vendem lotes como se fossem um “condomínio fechado” e as associações criadas de maneira irregular para administrar esses loteamentos fechados sofreram uma grande derrota no dia 18 de dezembro. O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu ser inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação feita por essas associações daqueles que não se associaram ou que não tenham tal obrigação registrada nas matrículas dos lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Publicamos, desde 2004, artigos na coluna de direito imobiliário no jornal O TEMPO e realizamos palestras institucionais alertando sobre a necessidade de os proprietários de lotes e loteadoras elaborarem documentação adequada, para que não tivessem problemas no recebimento das contribuições daqueles que desconheciam a associação e acreditavam tratar-se de um condomínio fechado. O que previmos aconteceu!

O assunto é tão complexo que o Recurso Extraordinário 695.911, começou a ser analisado em 2012, e somente passados oito anos o STF decidiu no mesmo sentido em que os ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já tinham se posicionado em 2015. Só que, diante do entrada em vigor da Lei 13.465, em 2017, o Supremo Tribunal Federal abordou no seu julgamento essa nova lei, em especial os seus artigos que trataram do “Condomínio de Lotes” (art. 1.358-A Código Civil) e da questão do rateio de despesas previsto no art. 36-A da Lei 6.766/1973, cabendo somente aos seus titulares cotizar os custos do loteamento fechado conforme documento que os vincula formalmente.

Entendeu ser irregular cobrar de quem não é associado no caso de loteamento ou de quem não faça parte de um condomínio devidamente constituído por meio de uma convenção registrada nas matrículas individuais dos imóveis.

O STF fixou a seguinte tese: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que, I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Está consagrada a liberdade constitucional do direito de associação, e confirmada a posição do STJ que definiu em 2015: “Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Os que elaboraram a documentação corretamente, conforme orientações e alertas que fizemos no decorrer dos últimos 16 anos e criaram associação de forma criteriosa, poderão cobrar as taxas e manter a valorização do imóvel.

 

Fonte: https://www.otempo.com.br/opiniao/kenio-pereira/stf-confirma-ser-ilegal-cobrar-taxa-de-nao-associado-1.2430079

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