1) Como realizar decoração em hall de entrada de condomínio residencial?
– Condomínios novos – Antes de qualquer coisa, é necessário verificar, no contrato de compra, na parte referente às especificações de acabamento, se a construtora entregaria o edifício com o hall já decorado. Caso isso seja contemplado pelo contrato e o hall ainda não tenha sido decorado, os condôminos deverão solicitar a colocação dos móveis de acordo com o projeto. Neste caso, deve-se ficar atento às demonstrações financeiras distribuídas pela administradora, verificando-se se o valor dos móveis foram lançados e entraram no rateio. Isso não deve ocorrer, pois esses valores já estão incluídos no preço do imóvel.
Quando a construtora não se responsabiliza pela entrega do hall decorado, caberá aos condôminos se organizarem para realizar a decoração. Essa tarefa não é fácil em função de envolver percepção subjetiva. Devido à dificuldade de haver consenso, são necessárias várias etapas até a conclusão do projeto.
I – Para os condomínios que possuem condição financeira imediata (fundo de obra ou saldo em conta corrente), são recomendados os seguintes passos:
1. O síndico deverá convocar uma assembléia extraordinária sobre os seguintes assuntos: a) aprovação da obra de decoração do hall de entrada; b) aprovação de uma comissão para auxiliar no projeto, com o objetivo de conferir transparência aos trabalhos; c) definição do valor aproximado para o projeto. Segundo o Código Civil, essa obra é considerada útil (art. 1.341, II), sendo necessária a aprovação de 50% dos condôminos, ou seja, 50% da totalidade e não apenas os presentes em assembléia, não tendo direito de voto o inadimplente (art. 1.335, III). Nesse tipo de decisão, os inquilinos não participam. A deliberação com esse quorum evitará qualquer tipo de questionamento posterior.
2. Após a aprovação da obra e da escolha da comissão, esta poderá solicitar propostas de no mínimo três decoradores, de preferência que tenham experiência em decoração de condomínios. A proposta deverá detalhar além do desenho, o material que será empregado. Deve-se checar a idoneidade da empresa no mercado e conhecer os trabalhos realizados. Para facilitar a visualização do projeto, poderá ser realizada uma apresentação em 3D.
3. Tendo as propostas em mãos, a comissão deverá elaborar uma pesquisa, com a finalidade de obter a opinião de todos os condôminos. Para dar maior credibilidade à pesquisa, o condômino deverá assinar seu voto na opção escolhida. Após tabularem as respostas, deverão solicitar ao síndico a convocação de outra assembléia, cuja finalidade é documentar, por meio de ata, os resultados obtidos na pesquisa, o nome da empresa mais votada, o valor do projeto, deixando claro que não será realizado rateio extra, qual o fundo que será utilizado e quais são as condições de pagamento.
4. O síndico deverá pedir à empresa ganhadora a elaboração de um contrato, tendo por base o projeto e tudo o mais que tenha sido combinado. As condições de pagamento estabelecidas no contrato, que inclui um cronograma com as etapas da obra, deverão prever um pequeno sinal, sendo as demais parcelas liberadas mediante a entrega de parte do projeto, de acordo com o cronograma contido no contrato. Esse contrato deverá deixar clara a necessidade de nota fiscal para todos os pagamentos. Tais cuidados permitirão ao condomínio reivindicar seus direitos, se preciso na Justiça, caso o trabalho não tenha sido entregue conforme o contrato. Toda a documentação concernente à obra deverá ser arquivada por cinco anos.
II – Para os condomínios que não possuem fundo de obra ou saldo em conta corrente, serão necessário os seguintes passos:
1. O síndico deverá convocar uma assembléia extraordinária, sobre os seguintes assuntos: a) aprovação da obra de decoração do hall de entrada; b) aprovação de uma comissão para auxiliar no projeto, com o objetivo de conferir transparência aos trabalhos; c) definição do valor aproximado para o projeto; d) aprovação de rateio extra e número de parcelas que serão pagas pelos condôminos. Lembrando novamente que: segundo o Código Civil, essa obra é considerada útil (art. 1.341, II), sendo necessária a aprovação de 50% dos condôminos, ou seja, 50% da totalidade e não apenas os presentes em assembléia, não tendo direito de voto o inadimplente (art. 1.335, III). A deliberação com esse quorum evitará qualquer tipo de questionamento posterior. É conveniente que o condomínio tenha arrecadado pelo menos 60% do valor aprovado antes de realizar a contratação do profissional, visando evitar problemas que a inadimplência poderá causar no cumprimento dos prazos de pagamento. Por exemplo: os condôminos constituirão o fundo em 24 parcelas e o condomínio contrata a obra para pagar em 12. Isso é possível iniciando a arrecadação do fundo de obras 15 meses antes do início da contratação da obra.
2. As etapas seguintes serão iguais as já apresentadas no item I.
– Condomínios antigos – Deverão seguir o item I ou II abordados anteriormente.
É importante considerar que esse tipo de obra tem reflexos na valorização do patrimônio, permanecendo no condomínio por um longo período. Portanto, não se recomenda que seja realizada por pessoas que possuam apenas boas intenções e se preocupem unicamente com a redução de custos. A contratação de um profissional especializado possibilitará ao síndico dividir responsabilidades e obter maior satisfação da comunidade interna.
2) Como alterar a destinação de área comum?
Após algum tempo da instalação do condomínio é que os condôminos se dão conta da utilização real de algumas áreas comuns e decidem mudar sua finalidade. Por exemplo: transformar o apartamento destinado à moradia do zelador em área gourmet ou em uma brinquedoteca e construir uma piscina em local de jardim. Não se trata de iniciativa de fácil e rápida execução, pois será necessária a aprovação de quorum especial. Segundo o Código Civil, art. 1.342, “A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar sua utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”. Esse quorum deverá representar no mínimo dois terços da totalidade dos condôminos e não apenas dois terços dos que estiverem presentes em assembléia. Outro ponto que precisa ser considerado é a participação dos inadimplentes. Embora o Código os proíba de participar (art. 1.355, III), neste caso específico recomenda-se a permissão, pois, segundo alguns juristas, impedir os inadimplentes de votar prejudica o direito de propriedade, apontado no artigo 5.º da Constituição Federal de 1988. Outra atenção que se deve ter é com os inquilinos, que somente poderão participar das decisões se possuírem procuração específica do proprietário. Essa modificação implicará alteração da convenção do condomínio e também do regulamento interno, com a criação de novas normas para o uso da área. Para alterar a convenção, deve-se seguir rigorosamente as determinações do Cartório de Imóveis, onde o edifício foi registrado. Será necessário também o projeto obter aprovação da Prefeitura.
O síndico poderá iniciar o projeto adotando as seguintes medidas:
1. realizar uma pesquisa com os condôminos a fim de conhecer as expectativas deles com relação à utilização da área;
2. após apuração dos votos, convocar uma assembléia extraordinária visando documentar a decisão e também alterar a convenção, aprovada por dois terços dos condôminos. Na mesma reunião, poderá ser aprovada uma comissão para auxiliar o síndico no desenvolvimento do projeto;
3. solicitar orçamentos a pelo menos três empresas, o que deve ser feito pela comissão, checando a idoneidade delas;
4. tendo em mãos os orçamentos detalhados, convocar uma outra assembléia para aprovar a escolha de uma empresa e o valor para o rateio, caso o condomínio não possua um fundo de obras suficiente para cobrir a obra. Nesse caso, antes da contratação da empresa, deverá ser constituído um fundo de pelo menos 60% do valor necessário para a obra, possibilitando aos condôminos pagarem em um número maior de vezes em relação à forma de pagamento fechada com a empresa. Exemplo: os condôminos constituirão o fundo em 24 parcelas, e o condomínio contrata a obra para pagar em 12. Isso é possível iniciando a arrecadação do fundo de obras 15 meses antes do início do contrato da obra. No entanto, se o condomínio possuir o valor correspondente ao valor da obra, o síndico deverá solicitar à assembléia autorização para uso do fundo, registrando a decisão em ata;
5. O síndico deverá pedir à empresa ganhadora a elaboração de um contrato, tendo por base o projeto e tudo o mais que tenha sido combinado. As condições de pagamento estabelecidas no contrato deverão prever um pequeno sinal, e as demais parcelas liberadas mediante a entrega de parte do projeto, de acordo com o cronograma estabelecido em contrato. É conveniente que pelo menos a metade do pagamento seja realizada após o término da obra. O contrato deverá deixar clara a necessidade de nota fiscal para todos os pagamentos. Esses cuidados permitirão ao condomínio reivindicar seus direitos, se preciso na Justiça, caso o trabalho não tenha sido entregue conforme o contrato. Toda a documentação envolvendo a obra deverá ser guardada por cinco anos.
Todo esses cuidados e planejamento são essenciais para evitar questionamentos futuros, inclusive ações na Justiça. A divisão de responsabilidades é sempre importante para trazer tranqüilidade e segurança à gestão do síndico.
Fonte: Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora do livro Revolucionando o Condomínio (11.ª edição, Editora Saraiva), professora do curso de Administração de Condomínio – FMU e participante do site: www.ocondominio.com.br.
