O síndico desempenha tarefas muito importantes dentro do condomínio, na qual exerce a administração interna e possui várias responsabilidades.
Entre algumas funções do síndico estão:
• Representar o condomínio;
• Selecionar, admitir e demitir funcionários;
• Escolher empresas para execução das obras que interessem ao condomínio;
• Convocar assembléias gerais do condomínio, assim como cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações das assembléias;
• Elaborar a previsão orçamentária de cada período;
• Cobrar e arrecadar dos condomínios as suas atribuições;
• Guardar toda a documentação administrativa, bancária, técnica, fiscal, previdenciária e trabalhista;
• Contratar seguro de toda a edificação;
• Manter sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas;
• Aplicar e cobrar as multas estabelecidas na lei, na Convenção ou Regimento Interno.
A escolha do síndico é realizada pelos condôminos em uma assembléia geral. Alguns condomínios também podem ter o subsíndico, que é quem substitui o síndico quando ausente.
Dependendo do que prevê a Convenção Condominial, o síndico pode ser remunerado ou o cargo será exercido sem pagamento.
O Conselho Consultivo é o órgão de consulta e assessoramento do síndico. A existência desse conselho é importante porque delibera e opina os problemas do condomínio, além de também fiscalizar a atuação do síndico.
Já na Assembléia Geral é onde são discutidos os temas de interesse do condomínio. Há dois tipos de Assembléias:
Ordinária: realizada pelo menos uma vez ao ano, quando são votados o orçamento das despesas de conservação e manutenção do edifício, assim como a prestação de contas feitas pelo síndico.
Extraordinária: podem ser realizadas em qualquer ocasião para tratar assuntos de interesse do condomínio.
Para a convocação da assembléia deve ser realizado um edital que consta data, horário, local da reunião, ordem do dia, resumo da matéria deliberada, ata e coleta de assinaturas do presidente e do secretário.
Abaixo segue os artigos 186, 187, 927, 1.332, 1.333, 1.334 e 1.349 retirados do site www.sicon.org.br , onde há todos os elementos pelos quais o síndico poderá ser responsabilizado civilmente:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
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