Contratar uma empresa de administração de condomínio é a solução encontrada pela maioria dos portugueses. Mas também nestes casos é preciso ter cuidados redobrados com a escolha para evitar dores de cabeça.
Mas nem tudo são más notícias. Há casos em que a escolha recai bem e a contratação deste tipo de empresas resolve a falta de disponibilidade dos proprietários para assumirem a gestão das contas do prédio.
O certo é que a gestão e a administração de um condomínio são muito semelhantes à gestão de uma pequena empresa e, com a aproximação do mês de janeiro, começam a planear-se os temas para discutir na assembleia de condóminos: eleger a nova administração, aprovar as contas e planificar o orçamento para o novo ano. Todos os euros contam, desde o contrato do elevador, passando pela escolha da conta bancária, até ao seguro multirriscos mais adequado, uma vez que todas as decisões pesam no orçamento. Geri-lo da forma mais eficiente pode representar uma verdadeira poupança mensal.
Fazer uma boa escolha torna-se imperativo. O ideal é reduzir os encargos tanto quanto possível para que a quotização a pagar por cada morador reflita esse esforço de poupança e permita precaver despesas extraordinárias. É o caso, por exemplo, de custos judiciais, caso o prédio tenha de mover uma ação contra o construtor do edifício ou contra um condómino que se recuse a pagar a sua mensalidade.
O ideal é definir os serviços a contratar tendo em conta as necessidades do condomínio: montantes disponíveis, dimensão do prédio, quantidade e natureza das partes comuns, relação entre vizinhos, etc. Tente não se deixar seduzir por serviços suplementares, como seleção de seguros, apoio jurídico e engenheiros.
Não se esqueça de limitar os poderes da empresa no contrato e em assembleia. Reserve o direito de veto do condomínio em decisões importantes, como seguros e obras. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a assinatura de um condómino designado pela assembleia, pelo menos. Ao nomear um administrador residente para acompanhar a empresa, também pode evitar surpresas desagradáveis.
Prefira um contrato anual, sem penalização e com pré-aviso máximo de 30 dias para terminar. Sem indicação de prazos, terá de alegar que a empresa não cumpriu as suas obrigações para pôr fim ao contrato. Nestes casos, comunique a intenção à empresa. Na carta registada com aviso de receção identifique os erros e peça a devolução de documentos e valores em poder da empresa. Adota-se a solução prevista na lei para qualquer administrador: a destituição.
Fundo de maneio Há ainda o fundo comum de reserva, que a lei impõe e que serve para financiar obras de manutenção e fazer face às mais variadas despesas. Nestas situações é necessário escolher uma conta à ordem. Mas também aqui deve ter cuidados redobrados, uma vez que optar pela conta errada pode fazer o condomínio perder mais de 100 euros anuais em custos bancários.
Também a conta poupança-condomínio nem sempre é a melhor solução: não apresenta benefícios fiscais e tem remunerações baixas. Além disso, não se esqueça de que, por lei, o dinheiro aplicado nestes produtos só pode ser mobilizado para fazer obras nas partes comuns dos prédios. E nem tudo pode ser feito – só o que implica trabalhos de manutenção, de emergência ou de beneficiação. Por isso mesmo, se não é previsível que o edifício venha a ser sujeito a qualquer obra nos tempos mais próximos, é preferível levantar todo o capital e reinvesti-lo num produto mais rentável.
Trocar o seguro individual por uma apólice para todo o condomínio poderá representar uma verdadeira poupança na fatura. Mas a verdade é que o prémio pode ser sujeito a descontos ou agravamentos em função das características do imóvel, dos meios de prevenção e proteção ou da sinistralidade. E a maioria das seguradoras aumentam o preço à medida que a idade do imóvel avança.
E não se esqueça de que o seguro multirriscos-condomínio contempla apenas as paredes, ou seja, cada morador deve subscrever uma apólice individual para proteger o recheio da sua fração.
Recorrer a empresas de gestão de condomínios?
Vantagens
– Tratam da componente administrativa e das burocracias relacionadas com as partes comuns do prédio. No fundo, acabam por poupar tempo aos condóminos
– Podem ser vistas como uma boa solução, principalmente no caso de prédios com muitas frações e onde não exista acordo entre moradores no que diz respeito à passagem da administração do condomínio
– A maior parte das empresas apresentam serviços agregados que podem ser úteis ao condomínio, principalmente em matéria de resolução jurídica de conflitos ou reparações
Desvantagens
– Aumento dos custos com as despesas administrativas
– A atividade da empresa não depende de alvará ou licença pelo IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, embora este instituto tenha desenvolvido um projeto de regime jurídico que estabelece o cumprimento de algumas regras
– Para evitar desagradáveis surpresas, é desejável que os condóminos se mantenham a par das tarefas que a empresa realiza e que seja feita uma fiscalização permanente da sua atividade, o que frequentemente não acontece
Reclamações
– Na maior parte dos casos, as reclamações dizem respeito a questões contratuais entre o condomínio e a empresa
– Se estiver insatisfeito com a empresa que gere o seu condomínio, peça o livro de reclamações – as empresas são obrigadas a disponibilizá-lo – e apresente queixa junto do IMPIC
