Tomando como base que o condomínio foi construído sob algumas condições específicas (exemplos: limite de peso por metro quadrado, potencialidade de carga elétrica por unidade, capacidade de coleta de esgoto ou mesmo consumo de água), vemos que qualquer alteração no uso irregular das unidades condominiais ou mesmo da parte comum poderá acarretar problemas futuros e de segurança da edificação como um todo.
Para manter a ordem, o síndico não só pode como deve fiscalizar os excessos, preservando assim o bom viver da coletividade.
É certo que o artigo 1335, em seus incisos I e II, garante aos condôminos o direito de usar as suas unidades privativas livremente e as áreas comuns do mesmo modo, desde que não excluam a utilização dos demais compossuidores. Porém não se pode desrespeitar o artigo 1336, que trata dos deveres dos mesmos condôminos, sendo expressamente exposto, em seus artigos II e IV, que não se pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação e que as partes privativas devem ser usadas respeitando as destinações impostas à edificação (residencial, comercial, industrial, etc.) e não se devem utilizar as unidades, de forma a prejudicar o sossego, segurança, salubridade e bons costumes dos demais.
Desta forma, ao tempo que se dá a liberdade de se morar livremente, se impõe regras, para que a coletividade seja respeitada e a liberdade individual garantida.
Assim, neste círculo vicioso temos como exemplo as obras na parte elétrica, em que a segurança de todos garante a tranqüilidade individual. Quando um morador executa uma obra, ainda que pequena, alterando a configuração elétrica da unidade (exemplo onde não havia previsão de instalação de chuveiros elétricos, somente aquecimento a gás) pode o síndico interferir, solicitando uma vistoria de um técnico que avaliará a carga de energia atingida pela unidade condominial com a reforma e a prevista para aquela unidade.
Se houver sobrecarga, por garantia da segurança da coletividade, pode notificar/advertir o condômino infrator a desfazer a obra. Caso o infrator nada desfaça, pode multá-lo administrativamente ou então, o que seria mais certo, propor a devida ação judicial com multa diária para o infrator.
Nota-se que a questão é séria e possui relevância para a coletividade, não exercendo de modo algum o síndico um ato arbitrário, uma vez que estará respaldado por um relatório técnico de um profissional habilitado.
Aconselhamos então, para que não haja perigo de má interpretação, que o síndico passe por deliberação em assembléia que:
1. Toda a obra, por menor que seja, deve ser registrada no livro próprio de registro de obras, onde indicará além de quem fará a obra, sua extensão e qualidade;
2. Que a administração do condomínio (síndico) poderá fazer vistoria na obra, em vista da segurança da edificação, cabendo paralisação da obra pela obstrução;
3. O síndico, conforme o caso, poderá contratar um profissional habilitado para avaliar as modificações feitas com a obra;
4. Em casos de alterações que comprometam a segurança da obra (desde que comprovadas por agente habilitado), deve o síndico notificar/advertir o infrator para que desfaça a obra, sendo certo que no caso de manutenção da mesma, poderá o condomínio propor a devida ação judicial com imposição de multa diária.
Desta forma, temos a garantia de que a ordem e tranqüilidade do condomínio irá sempre ser mantida, cabendo ao síndico a fiscalização.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
Advogado, Consultor Jurídico Condominial
e Sócio Consultor da DS&S Consultoria Condominial
cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br
