O que muda com a fiscalização sobre contas coletivas
Nos últimos meses, cresce a atenção dos órgãos fiscais ao universo condominial. A Receita Federal intensificou verificações de obrigações acessórias e tributos sobre contratos de serviço, retenções e declarações obrigatórias.
Condomínios que antes funcionavam como ilhas sem acompanhamento fino agora estão sob alerta: falhas contábeis ou aderência insuficiente às normas fiscais podem gerar autuações, multas, bloqueios e responsabilidade pessoal dos administradores.
Panorama atual e dados que acendem o alerta
- A RDC-REINF ou EFD-REINF tornou obrigatória para condomínios a escrituração digital de retenções tributárias sobre serviços prestados, mão de obra terceirizada e obras. Não cumprimento acarreta multa que pode variar de R$ 200 a R$ 500 por evento, cumulativas.
- Condominios também têm de cumprir DCTFWeb, obrigação mensal de declaração de débitos e créditos tributários federais previdenciários e outras entidades, mesmo não tendo fins lucrativos.
- De acordo com guias contábeis de entidades especializadas, os condomínios têm que recolher INSS patronal, fazer retenção de tributos sobre notas fiscais de prestadores de serviço (PIS, COFINS, CSLL, IRRF), entregar a DIRF quando retém imposto de renda na fonte, entre outras obrigações acessórias.
- Há operadores fiscais reportando que parcelas significativas de condomínios estão descumprindo obrigações acessórias ou deixando de registrar de forma correta retenções e contribuições, percebendo-se um risco crescente de fiscalização e autuação. (Relatos em publicações contábeis).
O que a lei exige dos condomínios
Mesmo quando não há atividade com fins de lucro, os condomínios edilícios têm obrigações fiscais implicadas por serem entes equiparados em muitos aspectos:
- CNPJ: obrigatório para efetivar contratações, pagamentos bancários e obrigações fiscais/trabalhistas.
- Retenção de tributos sobre serviços contratados com empresas ou autônomos, como IRRF, PIS, COFINS, CSLL, além da contribuição previdenciária.
Obrigações acessórias: DIRF, DCTFWeb, EFD-Reinf, entre outras declarações em âmbito federal, estadual ou municipal, conforme o caso.
- Prestação de contas regular: demonstrativos que provem onde e como o dinheiro do condomínio foi gasto, contratos, notas fiscais etc. Embora não seja “empresa”, o condomínio responde pelo cumprimento legal contábil e fiscal quando contrata serviços ou tem pessoal.
Por que a Receita Federal está incrementando a fiscalização
- O fisco busca aumento de conformidade tributária em ampla escala operações recentes mostram esforço para coibir fraudes, compensações indevidas e declarações falsas.
- A legislação fiscal e obrigações acessórias ampliadas (por exemplo, EFD-REINF, DCTFWeb) trouxeram maior visibilidade sobre retenções e prestação de serviços terceirizados. Condomínios com contratações regulares de serviços, obras ou manutenção estão sob maior risco de serem auditados.
- Multas por descumprimento de obrigações acessórias, atrasos ou omissões vêm crescendo — a Receita tem ferramentas automáticas e cruzamento de dados para identificar inconsistências fiscais.
Riscos para condomínios e responsáveis
- Multas administrativas e sanções fiscais: por atrasos ou omissões em declarações, retenções não feitas, EFD-REINF não entregue, etc.
- Cobrança judicial ou execução fiscal, caso dívida tributária seja constituída e não paga.
- Responsabilidade pessoal do síndico ou administrador, se comprovado dolo ou omissão grave em cumprimento legal.
- Reputação: autuações fiscais pesam sobre a credibilidade condominial, aumento de custos e redução de atração para novos moradores.
“A fiscalização da Receita Federal está alcançando espaços antes pouco observados, como os condomínios. Muitos síndicos ainda veem o condomínio apenas como rateio de despesas, sem entender que o cumprimento fiscal é parte essencial da gestão. Ignorar essas obrigações pode não apenas gerar multas, mas responsabilização pessoal do gestor”, diz o advogado Felipe Faustino.
“Transparência fiscal não é só uma exigência legal: é uma proteção. Condomínio que não presta contas corretamente ou deixa de fazer retenções ou declarações está vulnerável a ações fiscais e, em longo prazo, a maior deterioração do seu patrimônio coletivo”, acrescenta.
O que muda e o que os síndicos devem fazer agora
Para evitar ciladas fiscais, gestores condominiais devem se antecipar:
- Mapear todas as obrigações fiscais aplicáveis: EFD-REINF, DCTFWeb, retenções de IRRF, registro de CNPJ, declarações etc.
- Contratar assessoria contábil especializada, que conheça a legislação aplicável a condomínios, para garantir cumprimento adequado.
- Implementar controle interno: exigir notas fiscais e comprovantes, pagamentos documentados, auditorias internas periódicas.
- Atualizar os processos administrativos: ter certificado digital, emitir documentos corretamente, manter bases de dados fiscais organizadas.
- Comunicação com os moradores: prestar contas sobre obrigações fiscais, custos relacionados, para evitar desconfortos ou suspeitas de má gestão.
Com a intensificação da fiscalização tributária por parte da Receita Federal e o aumento das obrigações acessórias, condomínios deixaram de ser espaços marginalmente observados e estão entrando no foco de auditorias e autuações. A negligência fiscal, outrora boba, pode custar caro multas, responsabilidade pessoal, bloqueios e desgaste institucional.
“Gestão condominial moderna exige consciência fiscal. Síndico preparado não só administra manutenção, taxas e convivência ele também se certifica de que o condomínio está em conformidade com as leis tributárias. Quem negligencia isso arrisca não só o bolso do condomínio, mas sua própria responsabilidade jurídica”, afirma Felipe Faustino.
O novo cenário exige que os condomínios deixem de tratar obrigações fiscais como detalhe burocrático, e passem a considerar como parte central da governança. A transparência tributária pode tornar-se diferencial entre condomínios sólidos e aqueles que enfrentam colapso financeiro por autuações inesperadas.
Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles
Fonte: https://oantagonista.com.br/ladooa/imoveis/condominios-na-mira-da-receita-federal/#google_vignette
