É sempre um assunto polemico, sendo motivo de muitas divergências na administração de condomínio.
O problema com a garagem tem inicio no momento da compra do apartamento ou sala comercial, em função do adquirente não se atentar ao tipo de vaga que está sendo oferecido e se já existe a planta das vagas, demonstrando que realmente a área irá comportar todas as vagas oferecidas. Não é incomum os condôminos constatarem, após a entrega do imóvel, que não existe o número de vagas suficiente para todas as unidades, que a Convenção aponta para o uso indeterminado e que deverá estar sujeito a manobrista. Esse detalhe deverá ser observado na Convenção no momento da compra, uma vez que essa já faz parte da documentação exigida pelo Cartório de Imóveis no momento do registro do projeto (Lei 4.591/64 – Título II – Incorporações Imobiliárias). Há muitos casos que os adquirentes recorrem ao judiciário contra as construtoras comprovando que o número de vagas ofertadas não reflete a realidade.
Quando as vagas forem indeterminadas poderá a Convenção estabelecer anualmente um sorteio, visando uma distribuição democrática em assembléia. Em alguns casos é possível organizar o sorteio levando-se em consideração o tamanho disponível das vagas e os automóveis existentes no condomínio. Caso a Convenção não determine, poderá o síndico convocar uma assembléia, a fim de estabelecer o melhor critério para a ocupação das vagas.
LOCAÇÃO
Outro assunto controvertido diz respeito à locação da vaga de garagem. O Novo Código Civil de 2002, trouxe a possibilidade de locação a estranhos, pessoas que não possuem nenhum vínculo com o condomínio. Essa novidade gerou para os moradores uma certa intranqüilidade, pois, de certa forma, enfraquece a segurança do condomínio.
Segundo os especialistas, a vaga da garagem poderá ser ou não alugada conforme especificado no quadro abaixo:
1.
Especificação da vaga
Rotativa, pertence à área comum.
Locação
Não é permitida.
Regulamentação da locação
A Convenção deverá proibir.
2.
Especificação da vaga
Possui especificação de área está vinculada a unidade autônoma.
Locação
É permitida segundo o Novo Código Civil.
Regulamentação da locação
Cabe à Convenção determinar a forma, o critério da preferência e se permitirá a locação para terceiros.
3.
Especificação da vaga
Possui fração ideal, especificação na escritura e matrícula própria.
Locação
É permitida.
Regulamentação da locação
Poderá ser feita independentemente da determinação da Convenção, devendo-se respeitar o direito de preferência.
Define a Lei que apenas o condômino, nunca o possuidor, poderá alugar a vaga de garagem, mas deverá ser dada preferência, em condições iguais, aos condôminos (co-proprietários) em detrimento de estranhos. Adverte ainda que, dentre todos os interessados, deverá ser dada primazia aos possuidores, ou seja, àqueles que moram no condomínio (Art. 1.338). O possuidor poderá ser até mesmo inquilino.
A lei foi omissa sobre a definição do procedimento que o condômino deverá adotar quando tiver interesse em locar sua vaga, bem como sobre o prazo para que o interessado se pronuncie. Essas condições poderão ser estabelecidas no Regimento Interno. Quando este for omisso, o condômino poderá, por exemplo, utilizar carta protocolada entregue a todos os moradores informando a disponibilidade da vaga, afixar também uma cópia em quadro de aviso, ou avisar o síndico, que pode ficar incumbido de providenciar as ações necessárias para que todos tenham conhecimento da locação da vaga.
ALIENAÇÃO DE PARTE ACESSÓRIA
Encontram-se dentre as partes acessórias o espaço destinado ao estacionamento de veículos, as despesas e adegas, localizadas geralmente na garagem. Essas áreas, mesmo que tenham frações ideais definidas na Convenção, estão vinculadas a uma unidade autônoma e não possuem registro imobiliário próprio.
Segundo o art. 1.339, § 2º, Código Civil, é permitido ao condômino alienar parte acessória a outro condômino, porém só poderá fazê-lo a terceiro se isso estiver previsto na Convenção, e, mesmo assim, deverá haver uma assembléia deliberando sobre o assunto. Após a realização da venda, deverão ser adotados os seguintes procedimentos: modificação da Convenção e registro no Cartório de Imóveis, a fim de alterar as áreas e solicitar à Prefeitura o ajuste do imposto predial.
Para os estudiosos, caso a vaga de garagem seja autônoma, com matrícula própria, poderá ser alienada independentemente da aprovação da assembléia. Para manter coerência ao art. 1.338, deverá ser respeitado o direito de preferência também na alienação.
Devido ao assunto sobre garagem ser muito extenso será dada continuidade em um outro artigo.
Será abordado: furto de toca-CD; risco em carros; acidente em função de óleo no chão; queda do portão automático em carro.
Rosely Benevides de Oliveira Schwartz
Administradora de empresas (FAAP) e Gerente de Facilidades (MBA / USP), autora do livro Revolucionando o Condomínio (12.ª edição, Editora Saraiva), professora do curso de Administração de Condomínio – FMU e participante do site: www.ocondominio.com.br
