Contratar uma empresa especializada para administrar o condomínio tem se tornado uma prática cada dia mais comum. A medida tem como principais atrativos a redução da inadimplência e dos custos de manutenção. Mas, tem reflexos diretos também nas relações entre o síndico e os moradores, muitas vezes tensas quando o assunto é cobrança. Com a profissionalização, o papel do síndico passa a ser de fiscalizador da empresa prestadora de serviço e também de questões internas dos prédios.
O síndico, que também perde o benefício de não pagar o condomínio, na maioria dos casos, agora tem como principal função gerenciar as relações e intervir em casos de quebra das regras de convivência. Também passar a ter mais tempo para buscar alternativas para melhorar a vida dos condôminos, fiscalizando a manutenção do prédio e buscando novas fontes de renda, como organizar campanhas de reciclagem.
Inadimplência
“Desde quando terceirizamos a parte contábil e a empresa passou a emitir os boletos bancários e fazer as cobranças pelo serviço jurídico da administradora, a inadimplência caiu para uns 3%, em média”, explica o administrador do Condomínio Lagoa do Abaeté, no Imbuí, Jameson Santos.
Cobrar os inadimplentes do aglomerado de 120 apartamentos era uma tarefa difícil. “Antes era mais complicado cobrar porque a gente conhece todo mundo e acabava sendo constrangedor para o condômino e para o síndico. Agora isto não existe mais”, conta.
A síndica Luciana Carneiro dos Santos, do Condomínio Paralela Parque, em Canabrava, propôs a contratação de uma administradora há dois anos e não tem dúvida dos benefícios. “Foi a melhor coisa que fizemos. Nossa inadimplência é zero e tenho mais tempo para cuidar da gestão interna do prédio”, afirma. Quanto ao custo, ela também não tem reclamações. “Pagamos R$ 300 à administradora e a taxa de condomínio teve um aumento mínimo, referente à emissão dos boletos bancários”, disse.
Despesas
A gerente comercial da Conexão Condominial, Marly Silveira, também garante que a empresa, que administra 60 condomínios, já conseguiu reduzir de R$ 40 mil para R$ 10 mil as dívidas dos condônimos de um prédio. “Com uma estratégia de cobrança correta e firme, conseguimos aumentar bastante o número de pessoas que preferem pagar a ser acionadas judicialmente”, explica.
Contratar uma gestão especializada pode custar entre 10% e 15% da receita do condomínio, dependo dos serviços. As empresas oferecem desde a contabilidade até pacotes completos, que incluem também pessoal próprio, manutenção e materiais de limpeza .
Proprietário da Agilize Administração de Condomínios, Marcos Eduardo Santos explica que a cobrança é de acordo com a receita do condomínio, mas garante que o custo pode ser compensado com a redução de despesas, como na manutenção, por exemplo. “Com uma ação simples, que incluiu conscientização e manutenção, conseguimos reduzir em 30% o consumo de água de um prédio”, conta.
“Também há ganhos na compra de material de limpeza e em serviços, porque as administradoras têm fornecedores variados e compram volumes que permitem conseguir preços mais em conta”, afirma Santos.
Pergunte ao especialista
Como é calculada a taxa de condomínio?
Taxa de condomínio é o resultado da soma de todos os gastos ordinários, (necessários ao funcionamento, de forma satisfatória, do condomínio), rateado entre o número total de condôminos.
De que forma se constitui o Fundo de Reserva?
Não existe previsão legal para a formação do fundo de reserva, mas ele pode ser aprovado na Convenção do Condomínio. Na maioria dos casos, o valor desse fundo corresponde a 10% do valor da taxa de condomínio.
Como deve ser administrado e em que situações o condomínio pode usar o Fundo de Reserva?
O condomínio deve depositar esse valor em uma conta corrente específica, ou em uma aplicação financeira (normalmente em uma poupança). O fundo pode ser usado em situações emergenciais, como quebra de um elevador, investimento ou para realizar serviços de manutenção, tendo em vista o seu estado de conservação.
Em que circunstâncias é legal cobrar taxas extras?
Uma administração de condomínio séria só efetua a cobrança de taxa extra após a aprovação da assembleia correspondente. A taxa extra poderá ser considerada ilegal se for instituída para cobrir despesas ordinárias. Neste caso, os condôminos poderão contestar a sua cobrança. Se for aprovada a reposição do valor retirado do Fundo de Reserva, também pode ser instituída a cobrança de uma taxa extra.
Em que pode ser usada a taxa extra?
A exemplo do Fundo de Reserva, também em obras emergenciais ou de melhoria do condomínio. Se for aprovada a reposição do valor retirado do Fundo de Reserva, também pode ser instituída a cobrança de uma taxa extra –
Antonio Carlos Cunha Menezes é administrador de empresas, contador, mestre em contabilidade, especialista em finanças e assessor para gestão de empresas e condomínios.
Inadimplência: ações caem
O número de ações contra inadimplentes em condomínios diminuiu 43,07% em janeiro, segundo revela levantamento realizado pelo Grupo Hubert. De acordo com análise da consultoria, o dado reforça a tendência de baixa, que é de 36,90% em 12 meses, influenciada pela Lei 13.160 – que permite o protesto em caso de atraso.
Bichos geram polêmica
A permanência de animais nos condomínios sempre foi motivo de controvérsias. De um lado os apaixonados por bichinhos defendem a posse, e do outro, vizinhos incomodados buscam banir, principalmente cães, alegando que o barulho incomoda. De acordo com a advogada Ana Rita Tavares, nenhuma convenção de condomínio pode estar acima da Constituição Federal do país, ou seja, não pode proibir que moradores de um residencial mantenham animais na sua unidade residencial. “A Constituição assegura o direito à propriedade e os animais domésticos são vistos como tal”. No entanto, ela destaca que casos que envolvem brigas entre vizinhos pela permanência de pets precisam ser analisados individualmente nas situações em que a Justiça é acionada.
Setor necessita de especialização
O crescimento do mercado e a necessidade cada vez maior de buscar especialização na administração de condomínios estão atraindo os profissionais de volta à universidade. Maiores e com mais serviços agregados, os condomínios exigem administradores especializados para atender o setor. E os estabelecimentos de ensino, de olho nestes novos clientes, já oferecem cursos específicos. Este é o caso da Faculdade 2 de Julho, que está com inscrições abertas para a segunda turma do Curso de Especialização (Extensão) em Gestão de Condomínios. Inscrições pelo site www.f2j.edu.br .
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