Tramita na Câmara o Projeto de Lei 6413/09, de autoria do deputado Vicentinho Alves (PR-TO), que proíbe a penhora de bem familiar do fiador para pagamento de dívidas contraídas em contratos de aluguel. A proposta pretende alterar as leis do Inquilinato (8.245/91) e da Impenhorabilidade (8.009/90), que hoje possibilitam a penhora dos bens de família em caso de débitos contraídos em contrato de locação.
Conforme prevê a Lei da Impenhorabilidade, a casa própria de um casal ou da família é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza. Uma das exceções a essa regra, no entanto, é a dívida decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Como base na propositura do PL 6413/09, Vicentinho Alves apoia-se na atitude errônea do legislador ao prever como exceção a regra da impenhorabilidade, podendo gerar injustiças. “Hoje o fiador, sendo demandado pelo locador por dívidas assumidas pelo locatário, poderá ter seu único bem de família penhorado para satisfazer o débito”, explica. O Projeto segue em análise de caráter conclusivo pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. Esta não é a primeira vez que o assunto é levado à berlinda.
À época da promulgação, a Lei 8.009/90 levantou algumas críticas sobre sua constitucionalidade. O fato é que a doutrina quase unânime entende-a como constitucional por se tratar de uma lei de emergência e de manifesto interesse público, já que visa à proteção da residência familiar e os móveis nela guarnecidos, sendo assim uma exceção legal ao princípio universal de que o patrimônio do devedor responde perante seus credores, podendo estes, portanto, constranger outros bens do devedor, afora o bem de família.
Durante o período de vigência da Lei da Impenhorabilidade (8.009/90) – até 30 de março de 1990 – que propunha ser impenhorável o bem da família, inclusive do fiador lacatício, o mercado se retraiu, passando a aceitar como fiador somente aquele que fosse proprietário de mais de um imóvel, uma vez que um dos imóveis era bem de família legal e o outro serviria, em tese, para satisfazer o crédito do credor (ou seja, do locador), acaso o afiançado não quite os aluguéis. Até então, o setor de locação de imóveis atuava como fiador mesmo para aquele que tivesse imóvel único, ainda que residisse com sua família, pois que esse imóvel era penhorável na hipótese de inadimplemento por parte do locatário.
Entretanto, o mercado imobiliário perdeu força na medida em que a Lei 8.009/90 restringiu e limitou as locações em geral, devido à dificuldade para encontrar fiador proprietário de mais de um imóvel, razão pela qual o legislador foi “pressionado” a encontrar uma solução para o problema, com o advento da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que acrescentou o inciso VII ao artigo 3º da Lei 8.009/90, ampliando o rol de exceções à impenhorabilidade do imóvel residencial do casal ou entidade familiar – tornando assim penhorável o imóvel residencial do fiador.
Desta forma, ao analisarmos as benesses que o Projeto Lei do deputado Vicentinho Alves promete aos fiadores, devemos observar as conseqüências que trará a economia e ao mercado imobiliário.
Não obstante os grandes avanços concedidos aos fiadores pela recente atualização da Lei do Inquilinato (Lei 12.112/2009), concedendo a eles alguns benefícios como o da possibilidade de exoneração da fiança a qualquer tempo – ficando obrigada por até 120 dias após o pedido de exoneração -, vale lembrar que uma das naturezas da fiança locatícia é a voluntariedade e a gratuidade, pois a intenção do fiador na maioria das vezes é “ajudar“ o locatário. E sendo assim, não há obrigatoriedade do fiador aceitar o convite, mas caso aceite acaba por oferecer uma garantia ao proprietário de que a locação de seu imóvel não trará prejuízos financeiros causados por inquilinos mau pagadores.
É importante lembrar ainda que alteração na Lei de Locação tenta equilibrar a relação entre locadores e locatários atraindo mais fiadores, estimulando a procura por aluguel de imóveis e, consequentemente, do pagamento de fiança.
Logo, a troca da segurança atual da penhorabilidade do único bem do fiador pode ser considerada como retrocesso na equiparidade tão almejada pela Lei de Locação.
Apesar da boa intenção em proteger os bens de família do fiador, deixar claro que, caso o projeto de lei seja aprovado, pode ocorrer nova inversão do mercado, tornando a locação de imóveis menor e até mais onerosa em função do possível aumento da procura por pela garantia por meio de seguro fiança que inegavelmente é mais caro.
Outro fator que pode modificar o mercado de locação a partir da diminuição das garantias locatícias é o aumento do financiamento imobiliário, já que os bancos por possuírem mais garantias, concedidas pela Lei da Alienação Fiduciária, tornam os juros mais atrativos quando divulgam as vantagens de se pagar pelo próprio bem imóvel.
Então, em uma análise sucinta, não se apegando ao critério da legalidade ou da justiça, caso haja diminuição das garantias locatícias através da impenhorabilidade do único imóvel do fiador, desvantagens são previstas tanto para o locador, que perderá suas garantias (acarretando nova retração na oferta de imóveis disponíveis para locação) quanto para o locatário, que poderá encontrar imóveis mais caros e menos opções.
Emanuela Veneri é advogada especialista em direito imobiliário e sócia-diretora da Arbimóvel, empresa de consultoria de negócios imobiliários.
