Condomínio

Pandemia: O que esperar de 2021

O síndico Roberto Nabhan e a advogada Adriana Sant’ana: Ação obteve tutela de urgência para cessar barulho de morador

por Rosali Figueiredo

As diferentes fases da quarentena decorrentes da pandemia do novo Coronavírus têm obrigado os síndicos a reavaliarem constantemente o planejamento e as rotinas do condomínio. Esse é o “novo normal” da gestão para 2021, que incorporou também demandas extras, como orientar os moradores sobre o barulho interno às unidades.

 

Um indicador do IBGE chamou atenção em 2020: O número de pessoas trabalhando no home office no País durante a quarentena da Covid-19 chegou a 8,4 milhões de pessoas, contra apenas 3,8 milhões em 2018. Com a necessidade de manter o distanciamento social e contando com o suporte da tecnologia, muitos brasileiros puderam migrar suas estações de trabalho para o ambiente doméstico. Essa é uma das principais heranças deixadas pela pandemia à gestão do síndico, pois agora ele precisa orientar os condôminos a administrarem o ruído interno.

“O home office veio para ficar, o brasileiro e as empresas entenderam que é possível trabalhar em casa de forma produtiva. O papel do síndico muda diante de uma nova exigência por silêncio vinda dos moradores até durante o dia. Precisamos equilibrar isso, não é mais a mesma coisa”, observa o síndico orgânico Roberto Nabhan, morador de um prédio localizado no bairro do Paraíso, em São Paulo. Em seu condomínio, com 30 unidades, situações reiteradas de barulho saíram do controle e obrigaram a administração a entrar com ação judicial de tutela de urgência, “para que um morador se abstivesse de realizar festas e respeitasse os limites de ruído e barulho nas áreas privativas e comuns do condomínio, além de evitar que houvesse o trânsito de muitas pessoas sem utilização de máscaras nas áreas comuns antes e após às 22 horas”. A sentença favorável ao prédio foi expedida em outubro passado e conseguiu enquadrar o comportamento do réu.

A ação foi apresentada pela advogada Adriana Sant’ana, que destaca haver uma norma técnica da ABNT (NBR 10.151/2019), estabelecendo os níveis de ruídos toleráveis ao convívio humano, conforme a tabela abaixo:

NÍVEL MÁXIMO Área Interna Área Externa
Período diurno até 40 dB até 55 dB
Período noturno até 35 dB até 50 dB

 

Fonte: Item 6.2.3 da ABNT NBR 10.151/2019

Demais legados

Segundo Roberto Nabhan, a pandemia deixa duas outras importantes heranças para 2021: A promoção de assembleias híbridas (no ambiente presencial e virtual); e maior participação dos moradores nas decisões que envolvem o condomínio. Em novembro do ano passado, Roberto conseguiu promover uma AGO (Assembleia Ordinária) presencial, adotando os protocolos de saúde indicados para a prevenção à Covid-19. Entretanto, ele acredita que será inevitável incorporar plataformas digitais a essa agenda. Por outro lado, a AGO aprovou a criação de três comissões de moradores que ajudarão a definir o plano de melhorias do prédio em curto e médio prazo.

“Síndico sai fortalecido”

Para o professor Maurício Jovino, que ministra cursos de formação na área condominial, “o síndico sai fortalecido da pandemia, porque mais bem preparado, até do ponto de vista psicológico”. “O síndico é aquele líder que soube conduzir o processo enquanto aprendia com os acontecimentos. A pandemia foi uma escola, um divisor de águas, temos os condomínios antes e depois da pandemia. O que vai continuar? A assembleia virtual ou mista; o uso de aplicativos; o diálogo em torno da ocupação das áreas comuns; a promoção de enquetes para levantar o que os moradores querem de melhorias; e a gestão do barulho por causa do home office”, conclui.

R$ 600 mil para recuperar áreas comuns em 6 meses

Obra em condomínio-clube

Condomínioclube investe para recuperar campo society que estava abandonado, assim como demais áreas comuns

Impedidos de fazer as assembleias convencionais nos meses iniciais da quarentena do novo Coronavírus, os síndicos se movimentaram intensamente no segundo semestre do ano passado para adaptar o condomínio e realizar encontros presenciais, híbridos ou virtuais, colocando em votação a previsão orçamentária de 2020; a prestação de contas de 2019; a aprovação de obras; e, em alguns casos, o reajuste do rateio e a eleição para o cargo.

No Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, na zona Oeste de São Paulo, a AGO foi realizada em setembro, “com todos os protocolos”, e deu aval ao planejamento da síndica orgânica Marília de Oliveira: Recuperar em seis meses as áreas comuns do residencial, a um custo de R$ 600 mil. As obras deste pacote foram iniciadas em novembro e envolvem a reforma do campo society e da quadra de tênis, de três churrasqueiras, a revitalização de todos os salões de festas, além da implantação de um novo playground, do espaço pet e de uma academia na área externa.

“O condomínio estava largado havia muito tempo”, argumenta Marília, moradora que assumiu há um ano a gestão do condomínio-clube de quatro torres e 352 apartamentos. Ao longo de 2020, Marília cuidou da reorganização financeira do residencial e conseguiu reservar metade do custo dessas obras. A outra metade está sendo coberta por meio de um rateio extra aprovado na AGO. Paralelamente, a síndica tem investido nas instalações de segurança das torres: Providenciou no ano passado o SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Elétricas) para as quatro torres e promoveu uma vistoria nas instalações elétricas, com estudo de demanda de carga. Mas ela não para nisso: Uma segunda bateria de investimentos está prevista para este primeiro semestre e envolve a recuperação da fachada, individualização do gás e a reforma da piscina.

Síndicos pretendem retomar planejamento de obras

síndico profissional Gabriel Choueri

Cautela – O síndico profissional Gabriel Choueri tinha o orçamento pronto para contratar a reforma elétrica de um pequeno residencial na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, quando chegou a pandemia do novo Coronavírus. A contratação da obra foi adiada, com planos de ser retomada no final de 2020. Mas uma assembleia promovida em novembro deixou o serviço para este ano, por causa da elevação do custo dos materiais, de R$ 43 mil para R$ 75 mil. O síndico espera conseguir retomar em 2021 o planejamento interrompido em 2020, como no condomínio onde mora, que prevê melhorias nas áreas comuns.


Síndica profissional do Condomínio Tropical

Obras de segurança (1) – Síndica profissional do Condomínio Tropical, Eliane Bezerra Martins se prepara para instalar a canalização do gás e eliminar de vez os botijões nos 93 apartamentos do prédio dos anos 60. A obra será proposta em AGE (Assembleia Geral Extraordinária) neste início de 2021 para ser realizada durante o ano, juntamente com adequações do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e implantação de guarda-corpo na escadaria interna e no topo da edificação. Moradora do local e gestora desde 2014, Eliane vem promovendo a modernização das instalações da edificação, entre elas, concluiu um retrofit elétrico há cerca de um ano.


Obras de segurança (2) – Síndica profissional em sete condomínios, Vanilda de Carvalho conseguiu viabilizar as assembleias ordinárias nesses empreendimentos no final do ano passado. E mesmo durante a quarentena, no mês de setembro, iniciou obra de impermeabilização da cobertura de um residencial localizado no Cambuci, região central de São Paulo. O investimento fora aprovado em uma AGE (Assembleia Extraordinária) em fevereiro de 2020. Em nova assembleia promovida no local (uma AGO), os condôminos deram aval também ao projeto do AVCB, com as adequações a serem contratadas neste ano (corrimãos, portas corta-fogo e sinalização). Segundo Vanilda, em 2020 a inadimplência esteve controlada e, em alguns casos, abaixo da média dos anos anteriores, o que facilitará a execução dos trabalhos em 2021.

Síndica Vanilda de Carvalho

Matéria publicada na edição – 263 – jan/2021 da Revista Direcional Condomínios

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