Condomínio

Multa e regras para aplicar

O Código Civil nos arts. 1336 e 1337, fala na aplicação das multas por descumprir as regras do Condomínio.

A multas são instrumentos legais para penalizar o desrespeito às regras em Condomínios, existe um processo para aplicação, os requisitos legais, os valores e a melhor forma de aplicação das multas Condominiais.

Deve constar na convenção e pode ser inserida no regimento interno, o Código Civil dá o direito para o Condomínio multar, a convenção aceita e institui a regularização, valores e forma de cobrança são decididos em Assembleia, por dois terços dos condôminos e com isso o resultado vai para o regimento interno.

É importante para quem irá aplicar a multa, tenha provas materiais da infração, tais como: vídeos, fotos, áudios e mesmo relatos por escrito no livro ou em folhas devidamente numeradas, testemunhas entre outros. Imagens ou áudios, devem ser utilizados de forma não invasiva e se possível endereçadas unicamente ao infrator sejaa advertência ou mesmo com a multa, jamais divulgando ao demais Condôminos., até porque a finalidade única é de constituir provas.

Para cada Condomínio existe uma forma de aplicação para penalidades, mas sempre estão relacionadas ao desrespeito às regras. Nos casos de moradores que jamais cometeram nenhuma infração o comum que haja uma graduação do tipo: advertência verbal, depois escrita e posteriormente aplicação da multa, lembrando que alguns Condomínios em suas convenções suprimem essas etapas. Podendo ser advertência escrita e logo punição financeira, ou mesmo advertência verbal e multa, portanto deve ser levada a serio essaquestão. É de suma importância que anterior a multa, seja advertido uma única vez por cada ato, advertência é um instrumento para se manter à ordem nos Condomínios, e tem por finalidade corrigir o Condômino que venha praticar qualquer ação contrária à Convenção e Regime Interno, bem como à lei, à moral e os bons costumes, anterior à aplicação da multa. É importante que essa notificação seja um comunicado oficial informando que o Condômino foi advertido ou multado por descumprir uma regra do regimento interno ou da convenção, essas notificações devem ser enviadas por escrito e devem contar com a confirmação de recebimento do morador infrator, via correios (AR).

Caso o infrator se negue a assinar ou mesmo receber a notificação, pode-se fazer de 2 (duas) formas, uma seria na presença de outras 2 pessoas de preferência do Conselho a entrega, ou pode-se também ser relatado no próprio comunicado (multa/advertência) por 2 ou mais pessoas a negativa em receber o documento, devidamente datado e assinado por testemunhas.  A notificação é importante até para se fazer constar com clareza a data e os fatos que fundamentam a advertência, da mesma forma informando as regras que foram infringidas ou a multa a ser cobrada na taxa do mês seguinte, em resumo essa ação possibilita que o Condômino ou morador possa se defender, utilizando do recurso que será levado à apreciação da Assembleia Geral Extraordinária, se assim estiver previsto na Convenção.

Os valores devem ser definidos em Assembleia e explicitados na Convenção ou regulamento interno, o valor máximo da multa deve seguir as determinações do Artigo 1336 do Código Civil, sendo que multas regimentais ou convencionais não podem superar a cinco vezes o valor atribuído à taxa Condominial. É importante que o Síndico tenha certeza ao advertir ou mesmo multar o infrator, para manter e garantir a segurança do Síndico e do Condomínio, até porque aplicação de multa sem discernimento pode gerar dano moral ao Condomínio, portanto recomendo que o Síndico tenha alguma evidência concreta da infração para confirmar a aplicação da multa, além de possibilitar a defesa do infrator.

Atos cometidos e praticados por descendentes ou pessoas que mantenham uma relação de guarda ou de dependência para com o proprietário da unidade, assim como seus empregados, obedecem ao estatuto no art. 932 do Código Civil, ficando a responsabilidade para o proprietário da unidade.

 

Pinheiro – JP Síndicos

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