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Administração de condomínios: síndico, conselheiros e administradora e suas responsabilidades.

A mais antiga forma de propriedade é a coletiva. Ao observarmos nossos dias, encontramos ainda esta forma nas tribos indígenas remanescentes e nos kibutz em Israel, além de outras ocorrências pontuais, inclusive comunidades remanscentes dos anos 70 espalhadas pelo mundo.

O exercício da propriedade coletiva implica em que cada um e todos os indivíduos da coletividade tenham o direito de uso e gozo inalienável e intransmissível. Na história da humanidade este caráter passou por transformações, sendo mais ou menos individualista de acordo com as fases históricas analisadas, do feudalismo, da Idade Média e até hoje.

Este modelo coletivo foi substituído pela concepção individualista onde as regras pertinentes resultam por privilegiar o território em detrimento dos grupos de pessoas. Nos dias de hoje verifica-se uma tendência ao enfoque da propriedade segundo os parâmetros e as restrições da sua função social, o que implica em um avanço em direção à teoria humanista do uso da propriedade. É o que preconiza a Constituição Federal Brasileira de 1988 em seu artigo 5º, XXII que diz: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes, (…) a propriedade atenderá a sua função social.”

Neste aspecto, analisando-se a realidade dos Condomínios, observa-se um misto de propriedade coletiva (áreas comuns a todos os condôminos) com propriedade individual (áreas privativas), e na busca da harmonia estas características contrapostas destaca-se o interesse coletivo ao individual. Este fenômeno é encontrado na administração de condomínios, e em outras esferas, na medida do incentivo à participação direta e popular na administração de bairros, da cidade, etc. Apresenta-se aqui, sob este enfoque, análise da responsabilidade pela administração dominial (da propriedade), que em tempos idos era preponderantemente coletiva, exercida através de conselhos ou outras formas afins, passando a ser hegemonicamente individual e agora, em alguns casos como o do Condomínio, uma “volta ao coletivo”.

Segundo o dicionário Aurélio, definem-se os termos relativos como: “Responsabilidade: 1. Qualidade ou condição de responsável. 2. Capacidade de entendimento ético-jurídico e determinação volitiva adequada, que constitui pressuposto penal de punibilidade; e Responsável: 1. Que responde pelos próprios atos ou pelos de outrém. 2. Que responde legal ou moralmente pela vida, pelo bem-estar, etc., de alguém. 3. Que tem noção exata de responsabilidade; que se responsabiliza pelos seus atos.”

As figuras envolvidas na administração condominial são basicamente a do Síndico, dos Conselheiros, e em geral da empresa administradora de condomínios.

A figura de maior relevância na administração de um Condomínio é a do Síndico. Podendo ser ou não condômino, é eleito em assembléia conforme previsão legal, com mandato máximo de dois anos, e direito à reeleição; assume desta forma o caráter de mandatário do Condomínio. Não mantém com este qualquer vínculo empregatício. Uma vez exercer o cargo de mandatário, deverá prestar contas de seu exercício. Cabe-lhe a representação ativa ou passiva do Condomínio, em juízo ou fora dele, e a obrigação da prática de atos de defesa dos interesses comuns; o exercício da administração do edifício, impor as multas previstas e fazer cumprir a lei, a convenção ou regulamento interno.

No caso de má administração, responderá por seus atos ou omissões decorrentes de improbidade administrativa. Deverá se caso for, indenizar o Condomínio pelos prejuízos causados. Na prática verifica-se algumas vezes o Condomínio acionando judicialmente o Síndico por improbidade administrativa e/ou a Administradora por responsabilidade contratual.

Cabe ao síndico o exercício da administração interna da edificação, no que diz respeito à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços do interesse de todos os moradores.

Suas funções administrativas podem, de acordo com a lei, ser delegadas a pessoas de sua confiança, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral do condomínio. Verifica-se portanto que mesmo aprovada pela assembléia dos condôminos, permanece a responsabilidade correspondente. Seria correto dizer que a assembléia tem o direito de veto à indicação, porém sua aprovação não se exime o Síndico da responsabilidade prevista em lei.

Quanto à representação do Condomínio pelo Síndico, poderá este exercer esta função sempre que se verificar o interesse coletivo, caso contrário, se pela defesa de direitos individuais de um ou mais condôminos, estes deverão exercer sua representatividade individualmente, mesmo que em sua totalidade.

Na lei de cada condomínio (Convenção Condominial) deverá estar prevista eventual remuneração do síndico correspondente à prestação de serviços indicada, que sempre terá esta natureza mesmo que nela conste o termo isenção de pagamento de taxa condominial. Neste aspecto, há casos em que não se concede remuneração implicando em um rodízio obrigatório no cargo de síndico entre os condôminos, sempre de acordo com a decisão soberana da Assembléia.

Poderá ainda ser destituído o Síndico, salvo disposição diversa na Convenção Condominial, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, em assembléia geral especialmente convocada com este fim.

Outra figura muito comum em Condomínios de muitas unidades é a do Sub-síndico, devendo estar regulada sua responsabilidade na Convenção Condominial. Seu mandato não poderá, da mesma forma que do Síndico, exceder a dois anos, podendo ser reeleito. Geralmente não recebe isenção de pagamento das despesas ordinárias.

Por último temos que poderá haver um conselho consultivo (assessoramento do Síndico em suas atividades), e um conselho fiscal (fiscalizar as contas do Síndico mais de perto), constituído de três condôminos para cada um, ressalte-se, sempre condôminos; também com mandatos de dois anos e permitida a reeleição. Deverá a convenção prever as atividades e responsabilidades destes conselhos.

Questão muito discutida nos cerca de 30.000 condomínios existentes na cidade de São Paulo, é a da conveniência da contratação de administradora predial para auxiliar as tarefas do Síndico. Há de se ponderar que esta análise decorre do condomínio, sua complexidade, disponibilidade de pessoa para a prática da complexa administração em si com os conhecimentos necessários, custos envolvidos para se concluir pela contratação ou não de empresa especializada.

Costumeiramente se tem buscado formas alternativas de administração, entre as quais a auto-gestão, onde um grupo de condôminos se encarrega, com o auxílio de profissionais diversos (contadores, advogados, especialistas em manutenção, etc.), deste encargo. Desta forma por vezes decorre uma economia nas despesas do condomínio. Por outro lado há de se ressaltar o risco deste tipo de administração, qual seja o do amadorismo e o despreparo dos condôminos para o exercício das atividades e ainda, no dia a dia da convivência condominial, onde se verifica muitas vezes o autoritarismo das pessoas encarregadas para tal fim. No caso de não ser disponível pessoa / administrador com perfil para o exercício deste cargo, capacitação técnica, disponibilidade de tempo e habilidades de mediação de conflitos, é sempre recomendável a contratação de administradora predial, e ainda porque por muitas vezes estas empresas logram uma economia de escala (administram muitos edifícios) que resulta em economia real para o Condomínio. A sabedoria popular indica que há de se investir para economizar.

Finalizando-se portanto estes aspectos referentes aos direitos e deveres do Síndico, Conselhos e Administradores, há de se ponderar da conveniência certa da participação dos condôminos, diretamente ou através do Síndico eleito, na administração de cada Condomínio, buscando-se mais que a competência administrativa, a melhoria da qualidade de vida em cada conjunto de residências, ou locais de trabalho.

MICHEL ROSENTHAL WAGNER
Advogado responsável por artigos jurídicos, com atuação Imobiliário, Contratual, Empresarial, Comercial, do Consumidor e Mediação e Arbitragem, Palestrista, com publicações em diversos veículos da área imobiliária.

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