Cotidiano

Vida em paz num condomínio

Conhecer e colocar em prática as regras e ferramentas para soluções de problemas são princípios básicos.

Condomínio significa propriedade comum, o que prevê direitos e deveres para a conservação de áreas e bens, além da liberdade e o bem-estar daqueles que decidem viver em áreas que serão usufruídas em conjuntos. Embora este seja o ideal, o que se vê na prática são desentendimentos que muitas vezes acabam ultrapassando os portões dos prédios para chegar aos tribunais.

“Ao analisarmos as reclamações, é fácil perceber que poderiam ser evitadas com o conhecimento dos moradores sobre os regulamentos internos e a participação nas assembléias, fórum idealizado para a solução de conflitos e discussão de melhorias. Estes caminhos são muito mais fáceis e menos onerosos do que recorrer à justiça”, afirma Fabio Kurbhi, vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios).

Três documentos básicos preservam o funcionamento de um condomínio: a Lei do Condomínio (nº 4591/64 nº 10.406), a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno, estes dois últimos específicos de cada edifício. A convenção de condomínio é o instrumento necessário para que os moradores vivam em harmonia e segurança, e ainda, para que o espaço comum seja utilizado da melhor forma possível. Ela é a manifestação de vontade da maioria que deve ser obedecida por todos os condôminos e fiscalizada pelo síndico.

“Com essas ferramentas em mãos, não há por que não se aproveitar as inúmeras formas de os moradores se inteirarem dos seus direitos e deveres, fazer valê-los e evitar batalhas desgastantes. O objetivo disso tudo é um só: garantir o equilíbrio social daqueles que vêm no condomínio uma opção de vida segura e tranquila”, explica o vice-presidente da Aabic.

Fabio Kurbhi tira dúvidas sobre o funcionamento dessas ferramentas de regulação dos condomínios.

Quem convoca a assembleia?

Essa é uma obrigação do síndico. A convenção do condomínio irá determinar o tipo de convocação a ser protocolada aos moradores. Em geral, utiliza-se a colocação de avisos em elevadores e na porta de entrada dos edifícios. Ainda, diante da omissão do síndico, as assembléias poderão ser convocadas por um quarto dos condôminos.

A assembleia pode ser realizada sem essa convocação a todos os condôminos?

É essencial para a validade das deliberações da Assembléia Geral a convocação de todos os condôminos ou pessoas a eles equiparadas (art. 1.354 do CC), sob pena de acarretar a nulidade da reunião. Assim, embora a assembléia possa ser realizada, o condômino que não tiver sido convocado poderá questionar as deliberações decididas, inclusive judicialmente.

As decisões tomadas em assembléia podem ser aceitas mesmo que conflitem com a Convenção do Condomínio?

Não. A Convenção do Condomínio traz o regramento da vida condominial, os princípios básicos a serem seguidos naquele edifício e a assembléia deve respeita-los. Isto porque a convenção condominial é a lei interna do edifício e, como tal, de obediência obrigatória por todos os seus ocupantes. Todas as demais disposições, tais como, as decisões das assembléias, só possuem eficácia jurídica na medida em que se ajustarem à convenção e jamais quando com ela conflitarem. Havendo interesse dos condôminos, pode-se alterar a convenção condominial, em assembléia especialmente convocada para tanto, com a aprovação de 2/3 dos votos do total dos condôminos. As decisões contrárias à convenção podem ser modificadas por outra Assembléia ou m ediante ação judicial.

Caso o síndico não convoque a assembléia, os moradores podem fazê-lo?

Sim, desde que haja quorum mínimo de um quarto dos condôminos, que devem assinar o edital de convocação.

Os inquilinos podem votar em assembléia?

A possibilidade de o inquilino votar em assembléia, concedida na legislação anterior, é vedada no atual Código Civil, o qual contempla direito e obrigações ao proprietário do imóvel – condômino, assegurando-lhe a possibilidade de outorgar poderes a quem achar de direito, salvo disposição contrária em convenção. Assim, embora, na prática, o locatário tem sido admitido nas reuniões assembleares a fim de tratar de questões relativas às despesas ordinárias e a controvérsias de vizinhança, pelo disposto no Código, entendemos que ao locatário não é possível a participação e deliberação assemblear sem a outorga de poderes.

O síndico tem direito a voto?

Essa é uma disposição que deve ser prevista na Convenção do Condomínio e deve levar em consideração se o síndico é condômino. Deve-se observar o bom senso de o síndico não votar em temas que estejam relacionados às suas funções, para que não vote em causa própria.

E os inadimplentes, têm direito a voto?

Essa não é uma questão de fácil solução. Assim, em que pese a lei proibir o condômino inadimplente de participar e votar nas assembléias, em determinadas situações, tal restrição não se mostra razoável. É o que ocorre nas deliberações que exigem a unanimidade dos condôminos para determinadas aprovações. Admitir de modo diferente, impossibilitaria a tomada de algumas decisões em decorrência da inadimplência de um ou alguns condôminos, o que não se coaduna com a vida condominial.
Outra situação que podemos destacar é o sorteio de vagas de garagem. Assim, admitir a não participação do inadimplente no sorteio de vagas de garagem, certamente lhe causaria efetivos prejuízos, em razão de o mesmo ser contemplado com as vagas remanescentes e de localização menos favorecidas, contrariando o critério do justo e equânime que fundamentam a realização do referido sorteio.
O ideal é que a convenção condominial disponha expressamente acerca dos direitos do inadimplemte.

Quanto a prestação de contas apresentada pelo síndico já tiver sido aprovada em assembléia, ainda assim um condômino pode questioná-la?

Não. Caberia a ele o comparecimento à respectiva assembleéa para sanar dúvidas quanto ao resultado das contas do período. Isto porque a Assembléia Geral é a destinatária das contas, e; sua aprovação equivale a uma quitação oponível a todos os condôminos.

Caso o condômino não compareça à assembléia, como pode se informar sobre as deliberações da reunião?

Normalmente a convenção condominial prevê o direito dos condôminos serem informados pelo síndico nos oito dias posteriores à realização da assembléia, especialmente no que diz respeito à previsão orçamentária e rateio de despesas. Para maior publicidade é sempre conveniente que o resultado da deliberação assemblear seja afixado em lugares visíveis, tais como elevadores, garagem, etc.

Como um condômino pode pleitear a realização de uma assembléia extraordinária?

O condômino interessado pode solicitar ao síndico para que este convoque a assembléia ou, ainda, poderá convocá-la juntamente com outros condôminos, desde que representem ¼ no mínimo do condomínio.

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